El contrato de arrendamiento

1.- La duración mínima del arrendamiento de la vivienda habitual es de tres años. La duración del alquiler se puede pactar libremente por las partes, pero si esta fuera inferior a tres años, se prorrogará anualmente hasta los tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

2.- Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, transcurridos los tres años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año.

3.- El arrendador tiene la facultad de recuperar la vivienda para destinarla a vivienda una vez transcurrido el primer año del contrato y el arrendador curse preaviso al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.

4.- El arrendatario puede desistir del contrato transcurridos seis meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con un importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que la extinción del contrato se pretenda antes de esos seis meses, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador los daños y perjuicios causados, que la doctrina entiende que serán las rentas dejadas de percibir en lo que faltara para terminar esos seis meses, no hasta la finalización del plazo pactado.

5.- Las partes quedan facultadas para actualizar libremente la renta según su criterio. Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta no podrá actualizarse y si se pacta dicha actualización habrá que estar a lo pactado. De pactarse la actualización pero no indicar cómo, la renta se actualizará aplicando la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad. La renta únicamente podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

6.- Se permite pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero será necesaria para que los arrendamientos concertados surtan efecto frente a terceros.

7.- La Ley excluye los arrendamientos temporales con fines turísticos, que serán regulados por la normativa sectorial específica, ya que se consideran arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Obligaciones del inquilino:

1.- Pago de una fianza por un importe equivalente a una mensualidad de renta. Es obligación del propietario depositarla en el organismo oficial que corresponda en función de la comunidad autónoma de que se trate. Si finalizado el contrato, la vivienda queda en buenas condiciones y no hay pagos pendientes, el propietario debe devolverla transcurridos un mes desde la entrega de las llaves; devengando el interés legal hasta su devolución.

2.- Pago mensual de la renta del alquiler en los 7 primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto en metálico y en la vivienda arrendada. Si bien, la Ley 4/2013 introdujo la posibilidad de acordar, durante un plazo determinado, que la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. No pudiendo el arrendatario, al finalizar el arrendamiento, pedir compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.

3.- No ceder el contrato, ni subarrendar sin el consentimiento escrito del arrendador.

4.- Dejar la vivienda en las mismas condiciones que estaba al entrar a vivir en ella. El inquilino no puede realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

5.- Realizar a su costa las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y las que le sean imputables por mal uso.
Por el contrario el arrendador deberá acometer las obras de conservación y de mejora. Pudiendo el arrendatario, de ser importantes las obras, optar por desistir del contrato u obtener una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado.

Gastos:

Arrendador:

1.- Alta de suministros.

2.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En los contratos de renta antigua, el propietario sí puede repercutir al arrendatario el importe de este impuesto.

3.- La comunidad de vecinos. Averías, reparaciones o desperfectos superiores a 150 euros debidos al desgaste habitual o al paso del tiempo, salvo si se demostrara que el causante de tener que realizar la reparación ha sido el arrendatario.

4.- Averías y reparaciones para que la vivienda cumpla los requisitos necesarios para su habitabilidad.

Arrendatario:

1.- Renta mensual.

2.- Gasto de suministros.

3.- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

4.- Tasa de basuras. Pudiendo ser objeto de desahucio si no lo paga, tal y como dictaminó el propio Tribunal Supremo.

5.- Gastos derivados del mantenimiento habitual de la vivienda, pequeñas reparaciones.

7.- Denuncias por conductas inapropiadas o ruidos.

8.- Daños que causen a la vivienda.

9.- Averías o reparaciones que impliquen gastos menores a 150 euros por el uso cotidiano del piso.

Estos son básicamente los gastos que corresponden a cada una de las partes salvo que se recoja expresamente lo contrario en el contrato.