IMPUESTOS A TENER EN CUENTA EN LA VENTA DE UNA VIVIENDA

El asesoramiento en este tipo de operaciones es fundamental, tanto para optimizar el pago de los impuestos de la operación, como para asegurar que se cumple en tiempo y forma con el pago de los mismos, evitando así los posibles recargos y sanciones que pudiese imponer la Agencia Tributaria.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Se incluye en la venta de las viviendas realizadas por empresas o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial.

La empresa vendedora de la vivienda nueva será la encargada de realizar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria, en la que incluirá el IVA repercutido al comprador.

Como norma general se aplica en la venta de viviendas nuevas, siendo el porcentaje a pagar en concepto de IVA del 10%, salvo en Canarias, que se aplica el IGIC del 7%. Pero si la vivienda es pública, el IVA sería del 4% y el IGIC del 3%.

En Ceuta y Melilla se aplica el impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI).

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

Tienen obligación de declararlo aquellas personas que adquieran bienes y derechos como consecuencia de transmisiones onerosas por actos inter vivos, así como aquellos a cuyo favor se constituyan derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas.

Este impuesto grava las transmisiones que se producen por un particular, nunca las que se realizan por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, ya que las mismas están gravadas por el impuesto sobre el valor añadido (IVA).

En la compraventa de una vivienda, el obligado a presentar la liquidación del impuesto mediante el modelo 600 sería el adquiriente.

El plazo de presentación es de 30 días hábiles desde la firma del contrato de compraventa, y el tipo impositivo suele ser del 10%, aunque puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se practique la liquidación.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

En la transmisión de un bien inmueble, la ganancia o pérdida patrimonial experimentada debe incluirse en la declaración de la renta. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

En relación con las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble conviene destacar que el tratamiento fiscal es diferente si las ganancias han sido devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014 o desde el 1 de enero de 2015.

Existe una exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si el importe reinvertido es inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Las ganancias patrimoniales forman parte de la base liquidable del ahorro, que se grabará en la parte que no corresponda, en su caso, con el mínimo personal y familiar a los siguientes tipos:

Tipo de gravamen estatal:

Base liquidable del ahorro Cuota íntegra Resto base liquidable Porcentaje
0 0 6.000 9,5
6.000 570 44.000 10,5
50.000 5.190 En adelante 11,5

Tipo de gravamen autonómico:

Base liquidable del ahorro Cuota íntegra Resto base liquidable Porcentaje
0 0 6.000 9,5
6.000 570 44.000 10,5
50.000 5.190 En adelante 11,5

Impuesto sobre actos jurídicos documentados

Los compradores deben pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que será el 0,5%, sobre el valor declarado, o el tipo de gravamen que haya establecido la comunidad autónoma en el que se encuentre la vivienda, que puede oscilar entre 0,5% y el 1,5% del importe de la compraventa.

Para formalizar el pago, hay que hacerlo de forma autoliquidada en un impreso oficial e ingresarlo en una cuenta de la Administración Tributaria a través de una entidad bancaria.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal

Es un impuesto de titularidad municipal y devengo instantáneo, que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos, como consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

La base imponible está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, que puede o no coincidir con la situación del mercado, puesto que se determina conforme a un procedimiento y unos baremos establecidos en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.